海报新闻首席记者 张海振 记者 丛萍 报道
瑞联数科发布的《2025年上半年全国法拍市场大数据分析报告》显示，今年上半年，法拍房挂牌与成交总量维持高位，成交率略有回升。法拍房，这个曾经跟“官司”“麻烦”绑定的陌生而遥远的名词，正逐渐走进大众视野，越来越多的普通老百姓成为法拍房买家。
便宜是法拍房的最大优势，起拍价低于市场价20%-30%已成常态。然而，买受人想真正住进去却没那么容易——不少买家会遭遇“腾房”这块难啃的“硬骨头”。在相关法律法规日趋完善的今天，买法拍房到底是“趟雷”还是捡漏？想要买下并真正拥有一套法拍房，需要过几关？海报新闻记者就此展开持续调查追踪。
一套房子省了好几十万
“便宜”成刚需族选择法拍房最大动力
一般来说，走到法拍这一步，被拍房产大多涉及债务纠纷。对于普通人来说，拿出几十万元甚至上百万元积蓄购买这样一套可能“有坑”的房子，首先要过的是心态这一关。
“资金有限，房子又是刚需，所以我们一家就选择了购买价格相对便宜的法拍房。”2024年3月前后，北京彭先生一家决定入手法拍房。
在那之后，彭先生开始关注法拍房相关信息。他相中的第一套法拍房位于北京市通州区，面积为98平方米，房子起拍价为230万元。彭先生报名参与竞拍，竞拍当天竞价很快达到了250万元，彭先生觉得价格有点高了，便退出了竞拍。
一个多月后，朋友又给彭先生推荐了一套位于北京市朝阳区的法拍房。“位置、户型、面积都属于优质房，一拍起拍价为288万元，流拍了。二拍起拍价为250多万，当天25人参拍。还没有轮到我叫价，房子已经被拍到299万元，我索性给出了300万元，成功拍到了这套房子。我看了周边同类房子的市场价，要卖到360万元到390万元。”彭先生说。
在京东司法拍卖平台上，济南历城区名辉豪庭小区一套住宅被拍下。
毫无疑问，价格便宜是法拍房最大的优势。海报新闻记者在京东司法拍卖平台上查询发现，济南历城区名辉豪庭小区一套住宅，面积为132.41平方米，起拍价为105.6万元，成交价为133.68万元，单价约为1万元/平方米。同一时期，该小区二手房的市场价格约为1.3万元/平方米。
济南市历下区中润世纪城一套住宅为284.47平方米，法拍成交价为349.82万元。记者查询发现，该小区同样户型的二手房目前的市场价约为420万元至500万元一套。
跟法拍房打了多年交道的京海资产运营公司董事长孙培和告诉记者，法拍房的拍卖过程通常分为一拍、二拍、变卖三个阶段。一般来说，一拍的起拍价为评估价的7-8折。如果一拍流拍，法院会进行第二次拍卖，二拍起拍价格会下调大约10%。如果二拍依然流拍，则该资产进入变卖阶段。“法拍房肯定便宜，有的起拍价已经突破5折了。但法拍房中的优质房产并不便宜，通过拍卖手段甚至还会以高于市场价的价格成交。”
买法拍房是不是“趟雷”？
基层法官：约三成法拍房需强制腾退
法拍房价格便宜，过户顺利，但真正收房入住，有的却没那么容易。原房主可能因不甘心、生活不便等原因，拒绝搬家腾房，有的甚至会做出破坏房屋等极端行为。
彭先生第一次收房受阻，对方还报了警。在警察在场的情况下，他才第一次进去看了房子。（受访者供图）
北京的彭先生拍得房子之后，在收房时遭遇了腾退难题。“5月份拍下房子，7月初，我第一次去看房子，三个老人在房间里，敲门也不开。双方沟通无果，还发生了言语冲突。后来老人报了警，警察在场的情况下，我当天才第一次真正进屋看到房子内部的情况。”彭先生回忆道。
第一次上门没能收房，后期的沟通更难了。在那之后，彭先生多方打电话协调，并且求助法院帮忙收房。“沟通了好几次，两个月后我才拿到钥匙，原房主把能带走的都带走了。现在我已经入住了。”彭先生说。
江苏常熟的倪先生站在自己拍得的法拍房里，至今仍心有余悸，“折腾了将近3个月才收房。”
在参与竞拍前，倪先生对看中的房子做了详细调查。（受访者供图）
事情要从去年说起。倪先生想在自家小区为父母买一套房子，方便就近照顾老人。他看中了小区内一套一楼带院的法拍房。尽管对法拍房并不熟悉，他还是决定试一试。最终，倪先生以126.3万元成功拍下了这套房子，与市场价相比十分划算。
倪先生以126.3万元成功拍下一套法拍房。
交首付、办贷款……竞拍成功之后的几步都很顺利。但到了法院出具裁定书时，被执行人的一通电话让倪先生的心悬了起来。被执行人提出了一大堆理由，例如腾房需要时间、找房子困难、内部装修补偿不到位等等。起初，倪先生主动提出给一笔补偿款。没想到，反复沟通几次后，被执行人的态度愈发蛮横，又提出包括屋内装修、电器、阳光棚等物品在内折合13万元的补偿款。
这不是狮子大开口吗？一气之下，倪先生向法院申请了强制执行。拖延了两个月且拿到新的补偿后，被执行人才同意腾房。
“腾退是法拍房交易程序的最后一个环节，也是最难的一个环节。”一位基层法院法官介绍，在当地竞拍成功的法拍房中，约50%的被执行人会主动腾退，约30%的法拍房需强制腾退，剩下两成则因其他原因终止交易。
买家如何顺利渡过“最后一关”？
法院强制执行+社会机构辅拍
对于大多数个人买家来说，买法拍房，是在能力范围内综合考量各项因素之后的“最优选项”。随着越来越多普通人涌入法拍房交易市场，如何顺利渡过收房入住这“最后一关”，便成了他们最关心的问题。
前述基层法院法官告诉记者，按照程序，买家拍下法拍房并成功过户后，法院会第一时间张贴腾退公告，向被执行人下达腾退通知书，责令其限期搬离；如到期不搬离，法院便会组织强制腾退。
“实际腾退时，有的找不到被执行人，有的房屋内还有在营商业，遇上异地房屋就更麻烦了。所以，腾退工作需要公证处见证全过程，还会和警方合作确保安全。我们的执法不光要有执行力度，也得讲究司法温度，帮助被执行人协调解决一些实际的困难。”该法官介绍，现行法律并未明确规定强制腾退的期限，实操过程中短则一两个月，长则一年半载，但基本都能腾出来。
记者注意到，2024年底，最高人民法院下发了《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》，对进一步规范网络司法拍卖行为，提升执行财产处置水平，保障当事人的合法权益作出规定。其中第8条明确要求，加大不动产腾退交付力度，除有法定事由外，执行法院应当负责腾退交付，严禁在拍卖公告中声明“不负责腾退”。
有需求就有市场。随着法拍房交易量持续走高，鉴于其背后可能存在的复杂利益纠葛，一些法拍房助拍机构、辅拍机构应运而生。
孙培和的京海资产运营公司专门处理不良资产，法拍房辅拍就是其重要业务之一。在他看来，尽管法院的强制执行能为腾房提供保障，但在实际操作中，怕遭遇腾房“持久战”、怕被执行人找麻烦等等，仍然是困扰法拍房买受人的主要因素。“我们对买受人的承诺是，如果竞拍成功后半年内交不了房，我们公司替买受人交房租；如果一年内交不了房，我们公司全款回购该法拍房。与之相对应的，我们会积极去做被执行人的思想工作，也会帮助他们联系租房、搬家等具体事宜。”
除了协助后期的房屋腾退，法拍房助拍机构、辅拍机构的另一个重要作用是协助购买者做好竞拍前的尽调。
孙培和表示，一方面，法院在依法拍卖前，均会对进行严格审查和评估，确保其产权清晰、合法，且拍卖过程公开、透明。另一方面，买家也会有其他方面的信息了解需求。“除了拍卖公示信息，需要了解的事项依旧很多，比如法拍房是否存在租赁、欠费，除房价外还需支付哪些费用，尤其需要关注是否要补缴土地出让金等等。没有经验的普通买家，对于把握不准的拍品，向专业机构购买‘尽调报告’会更稳妥一些。”
“房子被法拍，并不意味着房子本身是不良资产。”孙培和认为，法拍房交易各环节的简易化、强保障，为越来越多的普通买家提供了新的选择。但对于买房这样的大事，还是建议买家们多了解相关信息，谨慎考量，规范交易。
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